רכישת קרקע יכולה להיות מהלך מעניין, במיוחד כאשר מדובר בקרקע שנמצאת באזור שבו מתקיימים תהליכי תכנון ופיתוח משמעותיים. אבל בניגוד לרכישת דירה בנויה, בקרקע חלק גדול מהערך עשוי להיות תלוי דווקא במה שיקרה בעתיד.

לכן לפני שמסתכלים על המחיר, ההדמיות או הפוטנציאל, צריך להבין קודם כל מה בדיוק נרכש היום. בדיקה נכונה של קרקע צריכה לשלב בין שלושה תחומים מרכזיים: תכנון, משפט ושמאות.

במדריך הזה נעבור על 10 הבדיקות המרכזיות שכדאי לבצע לפני רכישת קרקע.

1. לזהות במדויק את הקרקע – גוש וחלקה

הבדיקה הראשונה נשמעת בסיסית, אבל היא קריטית. צריך לדעת מהו מספר הגוש, מהו מספר החלקה, איזה חלק מתוך החלקה נרכש וכמה מ"ר או איזה שיעור יחסי נרכש בפועל.

לא מספיק לדעת שהקרקע נמצאת "ליד שכונה חדשה", "ליד המטרו" או "בתוכנית של אלפי יחידות דיור". כדי לבצע בדיקה אמיתית צריך לזהות את הקרקע ברמת גוש וחלקה ולהצליב את הנתונים עם התכנון הרלוונטי.

2. לבדוק את הרישום ואת זהות בעלי הזכויות

אחת הבדיקות הראשונות היא בדיקת הרישום. כאשר הקרקע רשומה בטאבו, ניתן להוציא נסח ולבדוק מי הם הבעלים הרשומים והאם קיימות משכנתאות, שעבודים, עיקולים, צווים או מגבלות אחרות.

כאשר רוכשים חלק יחסי מחלקה גדולה, חשוב להבין גם איזה חלק יחסי בדיוק נרשם על שם הרוכש. אם הזכויות אינן רשומות בטאבו אלא במערכת אחרת, כמו רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת, יש לבדוק את מסמכי הזכויות הרלוונטיים במסגרת בדיקה משפטית מסודרת.

3. לוודא שהקרקע נמצאת בתוך גבולות התוכנית

זו אחת הבדיקות החשובות ביותר. שתי חלקות יכולות להיות סמוכות מאוד זו לזו, אבל אחת יכולה להיכלל בתוך תוכנית והשנייה להישאר מחוץ לגבולותיה.

לכן כאשר מוצגת תוכנית עתידית צריך לבדוק את גבולות התוכנית ואת מיקום הגוש והחלקה ביחס אליהם. לא כדאי להסתפק במפה שיווקית או בהדמיה – יש לבדוק את מסמכי התוכנית הרשמיים.

מי שרוצה להבין טוב יותר את מבנה המפה והסימונים יכול לקרוא גם את המדריך שלנו בנושא צבעי קרקעות וקריאת תשריט.

4. להבין מהו ייעוד הקרקע כיום

לפני ששואלים מה הקרקע עשויה להיות בעתיד, צריך להבין מה היא היום. הייעוד הקיים יכול להיות חקלאות, שטח פתוח, מגורים, מסחר, תעסוקה, דרך, מבני ציבור או ייעוד אחר.

השאלה הראשונה שצריך לשאול היא מה מותר לעשות בקרקע לפי התוכניות המאושרות כיום. רק לאחר מכן נכון לבדוק איזה שינוי תכנוני מקודם ומה עשוי להשתנות בעתיד.

5. לבדוק איזו תוכנית מקודמת ומה הסטטוס שלה

המשפט "יש תוכנית" אינו מספיק. צריך לדעת איזו תוכנית מקודמת, מה מספרה, מי מקדם אותה ובאיזה שלב היא נמצאת.

יש הבדל משמעותי בין כוונה תכנונית ראשונית, תוכנית בהכנה, תוכנית שנקלטה, החלטה על הפקדה, תוכנית מופקדת ותוכנית מאושרת. שתי קרקעות שמשווקות כ"קרקע בתהליך תכנון" יכולות להיות שונות מאוד מבחינת רמת ההתקדמות והוודאות.

להרחבה על ההבדלים בין השלבים ניתן לקרוא במדריך שלנו בנושא שלבי תכנון קרקע.

6. לבדוק מה מתוכנן על הקרקע ובמתחם כולו

גם כאשר חלקה נמצאת בתוך תוכנית למגורים, אין פירוש הדבר שעל כל שטחה יהיו בנייני מגורים. בכל תוכנית צריך להקצות שטחים גם לכבישים, מדרכות, בתי ספר, גני ילדים, פארקים, תשתיות ולעיתים מסחר ותעסוקה.

לכן לא נכון להסתכל רק על המיקום הפיזי של החלקה ולנחש מה ייבנה בדיוק באותה נקודה. צריך להבין כיצד התוכנית מתייחסת למתחם כולו ומה עשוי לקרות לזכויות במסגרת התכנון החדש.

7. לבדוק האם צפוי איחוד וחלוקה

בתוכניות גדולות קיימים לעיתים בעלי קרקע רבים וחלקות היסטוריות שאינן מתאימות למבנה החדש של המתחם. במקרים כאלה עשוי להתבצע הליך של איחוד וחלוקה, שבמסגרתו המתחם מתוכנן מחדש ונוצרים מגרשים והקצאות חדשות.

המשמעות היא שבעל קרקע אינו בהכרח מקבל זכויות בדיוק בנקודה הפיזית שבה נמצאת החלקה כיום. חשוב להבין את החלק היחסי בזכויות, את מנגנון ההקצאה ואת המסמכים השמאיים והתכנוניים הרלוונטיים.

8. לבדוק האם קיימת שמאות לפי תקן 22

כאשר מדובר בקרקע שאינה זמינה לבנייה ומשווקת על בסיס ציפייה לשינוי תכנוני, אחד המסמכים החשובים לבדיקה עשוי להיות דוח שמאי לפי תקן 22, כאשר הוא רלוונטי לעסקה.

הדוח יכול לסייע להבין את שווי הקרקע במצבה הנוכחי ואת התרחיש העתידי שעליו מבוסס הפוטנציאל. חשוב לבדוק מהו השווי הנוכחי, על איזו תוכנית מבוסס התרחיש העתידי, אילו הנחות נלקחו בחשבון, מהם לוחות הזמנים שהוערכו, אילו עלויות הובאו בחשבון ומהו היקף הזכויות המשוער.

תקן 22 אינו הבטחה לשינוי ייעוד, לקבלת דירה או לתשואה. מדובר בכלי שמאי שנועד לספק תמונה מסודרת יותר של הנתונים וההנחות שעליהם מבוססת העסקה.

9. להבין מה בדיוק מקבלים בתמורה למחיר

שתי עסקאות יכולות להיות מוצעות באותו מחיר ולהיות שונות לחלוטין זו מזו. צריך להבין כמה מ"ר או איזה חלק יחסי נרכשים, באיזה שלב נמצאת התוכנית, מה אומרים הנתונים השמאיים ומהן הזכויות האפשריות בהתאם לתכנון.

לכן השאלה החשובה אינה רק “כמה עולה הקרקע?”, אלא מה כוללת העסקה ומה המחיר ביחס למצב התכנוני, לרמת הוודאות ולזכויות שנרכשות.

מי שבוחן קרקעות להשקעה צריך להשוות בין עסקאות על בסיס התמונה הכוללת, ולא רק לפי מחיר הכניסה.

10. לבדוק את כל העלויות שמסביב לעסקה

מחיר הרכישה אינו בהכרח העלות הכוללת של ההשקעה. בהתאם לעסקה ולנסיבות, עשויות להיות עלויות נוספות כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, שמאות, רישום, הסכם שיתוף, תכנון, פיתוח, היטלים ועלויות נוספות שיכולות להתעורר בהמשך הדרך.

חלק מהעלויות תלויות במבנה העסקה ובמצבו של הרוכש, ולכן יש לבחון אותן עם אנשי מקצוע מתאימים. השאלה שחשוב לשאול היא לא רק “כמה עולה להיכנס לעסקה?”, אלא גם “כמה כסף עשוי להידרש עד למימוש האפשרי?”.

בדיקה נוספת – האם קיים הסכם שיתוף?

כאשר מספר בעלי זכויות מחזיקים יחד באותה חלקה, עשוי להיות רלוונטי הסכם שיתוף. הסכם כזה יכול להסדיר נושאים כמו קבלת החלטות, ייצוג, מכירת זכויות, הוצאות משותפות וקידום הליכים תכנוניים.

אם במסגרת העסקה מוצג הסכם שיתוף, חשוב שעורך דין מטעם הרוכש יעבור עליו ויסביר את המשמעות שלו ואת המנגנונים שנקבעו בו.

מי צריך לבדוק את העסקה?

ברכישת קרקע לא כדאי להסתפק רק בחומרים שנמסרים על ידי הגוף המשווק. עורך דין המתמחה במקרקעין יכול לבדוק את הזכויות, הרישום וההסכם, ובמקרים רלוונטיים ניתן להיעזר גם בשמאי מקרקעין ובאנשי מקצוע בתחום התכנון.

המטרה של הבדיקה אינה לחפש סיבה שלא לבצע את העסקה, אלא להבין בצורה מדויקת ככל האפשר מה נרכש, מהם הסיכונים ומה עדיין תלוי באירועים עתידיים.

סימני אזהרה שכדאי לעצור ולבדוק

יש מספר משפטים שכדאי להתייחס אליהם בזהירות. אם נאמר ש“הקרקע תופשר בוודאות”, צריך לזכור שתכנון אינו תהליך ודאי. אם נאמר ש“קונים X מטר ומקבלים דירה”, חשוב לבדוק מהו הבסיס השמאי והתכנוני לטענה.

גם אמירות כמו “הכול כבר סגור”, “התוכנית כבר אושרה” או “הקרקע ליד התוכנית ולכן היא תיכנס אליה” צריכות להיבדק מול מסמכים רשמיים. קרבה גיאוגרפית לתוכנית אינה שוות ערך להימצאות בתוך גבולותיה.

איך מסכמים בדיקת קרקע לפני רכישה?

אפשר לרכז את כל תהליך הבדיקה בארבע שאלות מרכזיות:

  • מה אני קונה? גוש, חלקה, היקף הזכות, בעלות ורישום.
  • מה מצב הקרקע היום? ייעוד נוכחי, זכויות קיימות ושווי נוכחי.
  • מה מקודם בעתיד? תוכנית, גבולות, סטטוס, איחוד וחלוקה והקצאות.
  • מה צריך לקרות בדרך? זמן, עלויות, אישורים, פיתוח וסיכונים.

אם אין תשובה ברורה לאחת מהשאלות האלה, זה סימן שצריך להמשיך בבדיקה לפני שמתקדמים.

ב־VALORA מתחילים מהבדיקה ולא מהמחיר

ב־VALORA אנחנו מתחילים בבחינת הקרקע עצמה: איפה היא נמצאת, באיזו תוכנית היא כלולה, מי מקדם את התכנון, מה הסטטוס ומה אומרים הנתונים המשפטיים והשמאיים.

רק לאחר שמבינים את התמונה המלאה ניתן לבחון את פוטנציאל העסקה ואת המחיר ביחס לרמת הסיכון, לזכויות ולתהליך שעוד נותר.

שוקלים רכישת קרקע ורוצים להבין מה באמת עומד מאחורי העסקה?

השאירו פרטים ונציג VALORA יחזור אליכם לשיחת התאמה.

המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, תכנוני, שמאי, מיסויי או פיננסי. כל רכישת מקרקעין מחייבת בדיקה פרטנית בהתאם לעסקה ולנסיבותיה.

שאלות נפוצות
באמצעות בדיקת נסח טאבו או מסמכי הזכויות הרלוונטיים, ובדיקה משפטית של העסקה.
ניתן לבדוק את הגוש והחלקה מול מערכת המידע התכנוני ומפות התוכנית ולוודא שהם נמצאים בתוך גבולות התוכנית.
לא. הפקדה היא שלב משמעותי בהליך התכנוני, אך עדיין יכולים להתקיים התנגדויות ושינויים לפני האישור.
לא בהכרח. ייתכן שעדיין יידרשו הליכים נוספים כמו איחוד וחלוקה, פיתוח, רישום, תכנון מפורט והיתרים.
צריך לבדוק על מה מבוסס הצפי – בין היתר את התוכנית, היקף הקרקע, המסמכים השמאיים והליכי האיחוד והחלוקה הצפויים. צפי אינו התחייבות לזכות סופית.
מחיר לבדו אינו מספיק. קרקע במחיר נמוך ללא תכנון משמעותי יכולה להיות השקעה שונה לחלוטין מקרקע במחיר גבוה יותר הנמצאת בתהליך תכנוני מתקדם.